Remont mieszkania zawsze wiąże się z pewnym ryzykiem. Wystarczy źle podłączona pralka, nieszczelny zawór, uszkodzona rura albo błąd przy wymianie instalacji, żeby woda zalała remontowany lokal, mieszkanie sąsiada i części wspólne budynku.

W takiej sytuacji szybko pojawiają się pytania: kto odpowiada za szkodę, właściciel czy wykonawca? Czy wystarczy polisa mieszkaniowa? Czy ekipa remontowa powinna pokryć koszty ze swojego OC? Co zrobić, gdy ubezpieczyciel sąsiada wypłaci mu odszkodowanie, a później zażąda zwrotu pieniędzy?

Nie ma jednej odpowiedzi pasującej do każdego zalania. Najważniejsze jest ustalenie, co dokładnie się wydarzyło, kto odpowiadał za dany element instalacji i czy szkoda powstała wskutek awarii, zaniedbania czy błędu podczas prac remontowych.

Najpierw trzeba ustalić przyczynę zalania

To, że woda wydostała się z remontowanego mieszkania, nie oznacza automatycznie, że za wszystko odpowiada jego właściciel.

Przyczyną szkody może być między innymi:

• nieprawidłowe podłączenie instalacji przez wykonawcę,
• pozostawiony bez nadzoru zawór lub wąż,
• przypadkowe uszkodzenie rury podczas wiercenia,
• wada materiału lub zamontowanego urządzenia,
• awaria pionu wodnego należącego do części wspólnych budynku,
• nieszczelność istniejącej instalacji,
• błąd właściciela wykonującego remont samodzielnie,
• zaniedbanie zauważonego wcześniej przecieku.

Dopiero po ustaleniu przyczyny można ocenić, kto powinien pokryć koszty. Czasem odpowiada właściciel, czasem wykonawca, a w innych przypadkach administracja lub zarządca budynku.

Dlatego po zalaniu nie warto od razu podpisywać oświadczenia, w którym przyjmuje się całą odpowiedzialność. Najpierw trzeba zabezpieczyć miejsce, zebrać dokumentację i ustalić źródło wycieku.

Zalanie spowodowane przez ekipę remontową

Jeśli wykonawca uszkodził rurę, źle podłączył instalację albo pozostawił niezabezpieczony odpływ, odpowiedzialność może spoczywać na firmie remontowej.

W takiej sytuacji znaczenie ma przede wszystkim:

• kto wykonywał konkretną pracę,
• czy można wykazać błąd lub niedbalstwo,
• co zostało zapisane w umowie,
• czy wykonawca prowadzi legalną działalność,
• czy ma aktualne OC działalności gospodarczej,
• czy jego polisa obejmuje prace wykonywane w mieszkaniu.

OC firmy remontowej może pokryć szkody wyrządzone osobom trzecim, na przykład zalany sufit sąsiada, zniszczoną podłogę albo uszkodzone meble. Nie oznacza to jednak, że polisa zawsze zapłaci również za ponowne wykonanie źle przeprowadzonej usługi.

Przykładowo, jeśli instalator wadliwie połączył rurę i doszło do zalania, ubezpieczenie może objąć szkody powstałe w mieszkaniu i lokalu poniżej. Koszt poprawienia samego wadliwego połączenia może być jednak traktowany inaczej. Wszystko zależy od zakresu OC wykonawcy i zapisów jego umowy.

Przed rozpoczęciem większego remontu warto więc poprosić wykonawcę o potwierdzenie posiadania polisy oraz sprawdzić:

• okres jej obowiązywania,
• zakres ubezpieczonej działalności,
• sumę gwarancyjną,
• terytorium ochrony,
• najważniejsze wyłączenia.

Samo zdanie „mamy ubezpieczenie” nie daje jeszcze pewności, że polisa zadziała przy konkretnym rodzaju prac.

• 
  Zalanie mieszkania podczas remontu – kto płaci za szkody i z jakiej polisy można je pokryć?
• 
  Ubezpieczenie roweru, e-bike’a i hulajnogi elektrycznej – co chroni sprzęt, a co chroni Ciebie?
• 
  Ubezpieczenie działalności nierejestrowanej – kiedy warto mieć OC i przed czym może chronić?

Co, jeśli remont wykonuje właściciel mieszkania?

Jeżeli właściciel samodzielnie wymienia baterię, podłącza pralkę albo wykonuje inne prace przy instalacji i popełni błąd, może odpowiadać za szkody wyrządzone sąsiadom lub wspólnocie.

W takim przypadku przydatne może być OC w życiu prywatnym. Taka ochrona często jest dodatkiem do polisy mieszkaniowej i może obejmować szkody wyrządzone nieumyślnie innym osobom.

Nie należy jednak zakładać, że każde OC prywatne pokryje skutki samodzielnego remontu. Trzeba sprawdzić, czy umowa obejmuje:

• szkody związane z użytkowaniem mieszkania,
• szkody wyrządzone sąsiadom,
• szkody w częściach wspólnych,
• prace wykonywane samodzielnie,
• szkody powstałe podczas remontu.

Znaczenie mogą mieć również wyłączenia dotyczące prac wymagających specjalistycznych uprawnień, dużych robót budowlanych albo rażącego niedbalstwa.

Awaria instalacji i odpowiedzialność zarządcy budynku

Nie każde zalanie podczas remontu jest skutkiem błędu ekipy lub właściciela. Źródłem wody może być pion instalacyjny, część wspólna budynku albo element, za którego utrzymanie odpowiada wspólnota, spółdzielnia lub zarządca.

Może się zdarzyć, że w trakcie remontu zostanie odkryta wcześniejsza nieszczelność albo dojdzie do awarii, która nie ma związku z prowadzonymi pracami.

Wtedy ważne jest ustalenie:

• gdzie dokładnie powstała nieszczelność,
• kto odpowiadał za konserwację danego elementu,
• czy wcześniej zgłaszano problemy z instalacją,
• czy awaria była związana z remontem,
• czy wykonawca ingerował w uszkodzony fragment instalacji.

Pomocny może być protokół przygotowany przez administrację, hydraulika albo inną osobę posiadającą odpowiednią wiedzę techniczną. Samo przypuszczenie jednej ze stron zwykle nie wystarczy do prawidłowego ustalenia odpowiedzialności.

Z jakiej polisy można pokryć szkody?

Po zalaniu może zadziałać kilka różnych ubezpieczeń. To, które zostanie wykorzystane, zależy od okoliczności i zakresu poszczególnych umów.

Polisa mieszkaniowa właściciela

Dobrze dobrane ubezpieczenie mieszkania może objąć stałe elementy i ruchomości uszkodzone przez wodę. Znaczenie ma jednak zakres ochrony, suma ubezpieczenia oraz definicja zalania w warunkach umowy.

Podczas remontu warto zwrócić uwagę, czy polisa obejmuje między innymi:

• podłogi, ściany i zabudowę,
• meble oraz sprzęt znajdujący się w mieszkaniu,
• materiały budowlane,
• elementy zamontowane w trakcie remontu,
• szkody powstałe podczas prowadzonych prac,
• koszty osuszania i ograniczania skutków zalania.

Przy większej przebudowie dobrze jest wcześniej sprawdzić, czy charakter prac nie wymaga poinformowania ubezpieczyciela albo rozszerzenia ochrony.

OC w życiu prywatnym właściciela

Jeśli właściciel nieumyślnie spowodował zalanie sąsiada, może zadziałać OC w życiu prywatnym. Z takiej polisy mogą zostać pokryte szkody wyrządzone osobom trzecim, o ile zdarzenie mieści się w zakresie umowy.

OC nie służy jednak do naprawienia własnego mieszkania. Chroni przede wszystkim przed roszczeniami innych osób.

OC wykonawcy

Jeśli przyczyną zalania był błąd firmy remontowej, szkoda może zostać zgłoszona z OC wykonawcy. Polisa powinna jednak obejmować rodzaj wykonywanych prac i odpowiedzialność za szkody rzeczowe powstałe podczas realizacji usługi.

Polisa poszkodowanego sąsiada

Sąsiad może zgłosić szkodę ze swojego ubezpieczenia mieszkania. Jego ubezpieczyciel wypłaci odszkodowanie zgodnie z zakresem polisy, a następnie może dochodzić zwrotu pieniędzy od osoby odpowiedzialnej za zalanie lub jej ubezpieczyciela.

Jest to tak zwany regres ubezpieczeniowy. Oznacza to, że wypłata odszkodowania sąsiadowi z jego własnej polisy nie zawsze zamyka sprawę dla sprawcy szkody.

• Co to jest ubezpieczenie? Kompleksowy przewodnik po podstawach ochrony finansowej
• Ubezpieczenia majątkowe: Kompleksowy przewodnik po ochronie Twojego mienia
• Ubezpieczenia komunikacyjne – jak dokonać najlepszego wyboru polisy OC/AC?

Zalanie mieszkania w trakcie remontu a materiały budowlane

Podczas remontu w mieszkaniu mogą znajdować się płytki, panele, armatura, drzwi, farby, meble do montażu i sprzęt wykonawców. Po zalaniu część tych rzeczy może nie nadawać się do dalszego wykorzystania.

Nie każda polisa mieszkaniowa automatycznie obejmuje materiały budowlane przechowywane w lokalu. Warto sprawdzić:

• czy materiały są traktowane jako ruchomości domowe,
• czy obowiązuje dla nich osobny limit,
• czy muszą znajdować się w zamkniętym mieszkaniu,
• kto jest ich właścicielem,
• czy polisa obejmuje rzeczy należące do wykonawcy.

Jeśli materiały kupił właściciel mieszkania, przydadzą się faktury, paragony i potwierdzenia płatności. Ułatwiają one wykazanie własności oraz wartości uszkodzonych rzeczy.

Czy trzeba zgłaszać remont ubezpieczycielowi?

Nie każdy remont wymaga osobnego zgłoszenia. Malowanie ścian, wymiana mebli czy układanie paneli zwykle nie oznaczają takiej samej zmiany ryzyka jak przebudowa instalacji, wyburzanie ścian albo generalny remont lokalu.

Zasady zależą jednak od konkretnej polisy. Przed większym zakresem prac warto sprawdzić w OWU:

• czy ochrona działa podczas remontu,
• jak ubezpieczyciel definiuje remont lub przebudowę,
• czy istnieją wyłączenia dotyczące robót budowlanych,
• czy trzeba poinformować o zmianie sposobu użytkowania lokalu,
• czy ochrona obejmuje mieszkanie czasowo niezamieszkane,
• czy wymagane są określone zabezpieczenia.

Szczególnej uwagi wymagają mieszkania w stanie generalnego remontu, lokale bez zamkniętych drzwi i okien oraz miejsca, w których instalacje są czasowo odłączone lub przebudowywane.

Co zrobić bezpośrednio po zalaniu?

Najpierw trzeba zatrzymać wyciek i ograniczyć dalsze szkody, o ile można zrobić to bezpiecznie.

W zależności od sytuacji należy:

1. Zakręcić dopływ wody.
2. Odłączyć zasilanie, jeśli woda zagraża instalacji elektrycznej.
3. Poinformować wykonawcę, sąsiadów i administrację budynku.
4. Zrobić zdjęcia oraz nagrania miejsca wycieku i wszystkich uszkodzeń.
5. Spisać, co zostało zniszczone.
6. Ustalić prawdopodobne źródło zalania.
7. Zgłosić szkodę właściwemu ubezpieczycielowi.
8. Zachować rachunki za hydraulika, osuszanie i zabezpieczenie mieszkania.
9. Nie wyrzucać uszkodzonych rzeczy przed ich udokumentowaniem.
10. Nie wykonywać pełnego remontu przed oględzinami, chyba że dalsze czekanie zwiększałoby rozmiar szkody.

Jeśli trzeba natychmiast usunąć część instalacji lub zabudowy, warto dokładnie sfotografować jej stan przed rozpoczęciem prac.

Jak przygotować się przed rozpoczęciem remontu?

Ryzyka zalania nie da się całkowicie wyeliminować, ale można ograniczyć problemy z ustalaniem odpowiedzialności.

Przed rozpoczęciem prac warto:

• podpisać umowę z wykonawcą,
• dokładnie opisać zakres zlecenia,
• sprawdzić OC firmy remontowej,
• zrobić zdjęcia mieszkania przed remontem,
• ustalić stan instalacji,
• zabezpieczyć rzeczy pozostające w lokalu,
• sprawdzić własną polisę mieszkaniową,
• upewnić się, że suma ubezpieczenia odpowiada wartości mieszkania i wyposażenia,
• wymagać protokołów przy pracach instalacyjnych,
• zachować faktury za materiały i wykonane usługi.

Umowa nie zapobiegnie zalaniu, ale może znacząco ułatwić wykazanie, kto wykonywał konkretną pracę i za co odpowiadał.

Kto ostatecznie płaci za zalanie podczas remontu?

Najczęściej płaci ubezpieczyciel właściciela, sprawcy albo wykonawcy, ale nie da się wskazać jednej polisy właściwej dla wszystkich przypadków.

Jeśli szkoda powstała wskutek awarii objętej ubezpieczeniem, właściciel może otrzymać odszkodowanie ze swojej polisy mieszkaniowej. Jeśli zalanie spowodował wykonawca, odpowiedzialność może przejąć jego OC. Gdy właściciel sam popełnił błąd i zalał sąsiada, przydatne może być OC w życiu prywatnym. Jeśli przyczyną była część wspólna instalacji, odpowiedzialność może dotyczyć zarządcy budynku.

Najważniejsze jest więc nie to, z którego mieszkania wypłynęła woda, ale dlaczego do tego doszło.

Przed remontem warto sprawdzić zakres polisy mieszkaniowej i OC, a także upewnić się, że wykonawca posiada własne ubezpieczenie. Po szkodzie kluczowe są szybka reakcja, dokładna dokumentacja i ostrożność przy składaniu oświadczeń o odpowiedzialności.