Wynajem mieszkania to coraz popularniejsza forma inwestowania w nieruchomości, a także sposób na dodatkowy dochód. Wielu właścicieli nieruchomości, decydując się na najem, zadaje sobie jedno kluczowe pytanie: czy standardowe ubezpieczenie mieszkania zadziała, jeśli nieruchomość jest wynajmowana osobom trzecim? Odpowiedź nie jest jednoznaczna i zależy od kilku istotnych czynników.

Wyobraź sobie, że dostajesz telefon od sąsiada z dołu: „Z Pana mieszkania cieknie woda – sufit mam już cały mokry!”. I właśnie w tym momencie zdajesz sobie sprawę z tego, że to mieszkanie wynajmujesz studentom. Po chwili kontaktujesz się z najemcą i okazuje się, że to jego pralka puściła wodę. 

W takich momentach pojawia się pytanie: czy Twoje ubezpieczenie mieszkania zadziała, skoro nie mieszkasz tam sam, tylko wynajmujesz je komuś innemu? Czy to Ty ponosisz odpowiedzialność finansową za szkody, nawet jeśli nie było Cię na miejscu? A może powinien za to odpowiadać najemca?

W tym artykule omówię, jak działa ubezpieczenie mieszkania w kontekście wynajmu, czy wynajem mieszkania trzeba zgłaszać do towarzystwa ubezpieczeniowego, kto powinien mieć polisę: właściciel mieszkania czy najemca i kto odpowiada za szkody, jak sytuację widzą towarzystwa ubezpieczeniowe, a także co zawrzeć w umowie najmu aby zabezpieczyć obie strony.

Własność, a użytkowanie – kto powinien mieć polisę?

W przypadku mieszkania będącego przedmiotem najmu bardzo często dochodzi do nieporozumień związanych z tym, kto właściwie powinien ubezpieczyć nieruchomość – właściciel czy najemca? Odpowiedź na to pytanie brzmi: obydwie strony powinny mieć własne polisy, ale obejmujące różne ryzyka. Dlaczego? Bo właściciel i najemca pełnią w tej relacji zupełnie inne role i są odpowiedzialni za różne elementy tego lokalu.

Właściciel – co powinien ubezpieczyć?

Jako właściciel jesteś formalnym posiadaczem nieruchomości i to na Tobie spoczywa odpowiedzialność za jej stan techniczny oraz elementy, które do Ciebie należą.

Dlatego Twoja polisa powinna obejmować:

• Mury i elementy stałe – czyli wszystko, co jest „przytwierdzone” do mieszkania: podłogi, drzwi, okna, instalacje, meble w zabudowie, itp.
• Wyposażenie mieszkania (ruchomości) – jeśli wynajmujesz lokal umeblowany, warto uwzględnić w polisie także meble przenośne, sprzęt RTV, AGD, dekoracje czy inne elementy ruchome które do Ciebie należą
• OC właściciela nieruchomości – ochrona na wypadek szkód wyrządzonych osobom trzecim z winy właściciela lub z powodu zaniedbań (np. nieszczelna instalacja, która zalewa sąsiada czy rzeczy najemcy).
• Dodatkowe rozszerzenia – jak np. ochrona od dewastacji przez najemcę, ubezpieczenie utraty czynszu (jeśli mieszkanie staje się niezdatne do zamieszkania)

Jeśli nie zgłosisz ubezpieczycielowi, że wynajmujesz mieszkanie, niektóre elementy ochrony mogą nie zadziałać. Towarzystwo Ubezpieczeniowe musi wiedzieć, że lokal nie jest zamieszkany przez Ciebie, tylko użytkowany przez osoby trzecie.

Najemca – co powinna zawierać jego polisa?

Najemca, choć nie jest właścicielem lokalu który wynajmuje, również odpowiada za szkody, które może wyrządzić – zarówno w mieszkaniu, jak i poza nim. Dlatego on również powinien wykupić własne ubezpieczenie.

Zakres takiej polisy powinien obejmować:

• OC w życiu prywatnym (z rozszerzeniem o tzw. klauzulą najemcy) – pozwala pokryć szkody wyrządzone przez lokatora właścicielowi mieszkania (np. zalanie paneli w wynajętym mieszkaniu) oraz osobom trzecim (np. zalanie sąsiada z dołu).
• Ubezpieczenie mienia własnego najemcy – czyli ochronę rzeczy należących do najemcy: komputerów, ubrań, elektroniki, dokumentów itp., np. w razie kradzieży z włamaniem czy pożaru.

Taka polisa kosztuje zwykle niewiele – często kilkadziesiąt złotych rocznie – a może uchronić najemcę przed wielotysięcznymi roszczeniami ze strony właściciela nieruchomości. 

Czy trzeba zgłaszać wynajem do Towarzystwa Ubezpieczeniowego?

Tak – wynajem mieszkania trzeba zgłosić do towarzystwa ubezpieczeniowego. I to nie jest tylko formalność – ma to ogromne znaczenie dla skuteczności działania Twojej polisy. Poniżej wyjaśniam dlaczego, co trzeba zgłosić i jakie mogą być konsekwencje pominięcia tego obowiązku.

Dlaczego trzeba zgłosić wynajem do TU?

Towarzystwa ubezpieczeniowe oceniają ryzyko ubezpieczeniowe m.in. na podstawie tego, kto i w jaki sposób użytkuje daną nieruchomość. Mieszkanie wynajmowane osobom trzecim jest z punktu widzenia ubezpieczyciela bardziej narażone na szkody niż mieszkanie zamieszkiwane przez właściciela – choćby dlatego, że właściciel zwykle lepiej dba o własne mienie niż najemca o to co do niego nie należy a także dlatego, że najemcy się zmieniają, więc trudniej o pełną kontrolę nad mieszkaniem,

Z tego powodu większość firm ubezpieczeniowych wymaga zgłoszenia faktu wynajmu na etapie zawierania polisy.

Co dokładnie trzeba zgłosić?

Przy zawieraniu polisy, a także w trakcie jej trwania (jeśli zmieni się sposób użytkowania mieszkania), właściciel powinien poinformować ubezpieczyciela o fakcie wynajmu nieruchomości. Niektóre towarzystwa mogą wymagać podpisanej umowy najmu jako dowodu legalności wynajmu.

Co grozi za brak zgłoszenia?

Jeśli nie zgłosisz faktu wynajmu do firmy ubezpieczeniowej, mogą wystąpić poważne konsekwencje:

• Odmowa wypłaty odszkodowania – Towarzystwo Ubezpieczeniowe może uznać, że doszło do tzw. naruszenia obowiązku informacyjnego, czyli zatajenia istotnych informacji przy zawieraniu umowy.
• Ograniczenie wypłaty – nawet jeśli odszkodowanie zostanie przyznane, może być znacznie niższe.

Z punktu widzenia prawa, ubezpieczyciel może powołać się na art. 815 § 3 Kodeksu cywilnego, który mówi o obowiązku rzetelnego informowania Towarzystwa Ubezpieczeniowego o okolicznościach wpływających na ryzyko ubezpieczeniowe.

Jak zgłosić wynajem do TU?

Zgłoszenia można dokonać podczas zakupu polisy – wystarczy poinformować agenta lub przy przedłużeniu ubezpieczenia co roku.

Po zgłoszeniu faktu wynajmowania mieszkania ubezpieczyciel może zaproponować wyższą składkę z racji wyższego ryzyka a także zaproponować rozszerzenie ochrony (np. o dewastację, OC najemcy czy utratę czynszu).

OC najemcy i właściciela – zakres i różnice

W kontekście wynajmu mieszkania temat odpowiedzialności cywilnej (OC w życiu prywatnym) często pojawia się w rozmowach między właścicielem nieruchomości a jego najemcą. Obie strony mogą – a wręcz powinny – posiadać swoje polisy OC, jednak zakres ochrony różni się w zależności od roli danej osoby w stosunku do tej nieruchomości. W tym rozdziale wyjaśniam czym różni się OC właściciela od OC najemcy, co obejmują te ubezpieczenia i w jakich sytuacjach działają.

Czym jest OC w życiu prywatnym?

OC (odpowiedzialność cywilna) w życiu prywatnym to ubezpieczenie, które chroni ubezpieczonego przed finansowymi skutkami szkód wyrządzonych osobom trzecim – z jego winy lub przez osoby/podmioty, za które ponosi odpowiedzialność (np. dzieci, zwierzęta)

W przypadku mieszkań OC może dotyczyć:

-szkód wyrządzonych sąsiadom (np. zalanie, pożar),

-szkód w mieszkaniu wynajmowanym (np. zniszczenie wyposażenia właściciela),

-szkód wynikających z wady instalacji.

OC właściciela mieszkania – co obejmuje?

OC właściciela mieszkania dotyczy szkód powstałych z tytułu posiadania i zarządzania nieruchomością. Nie chodzi tu o codzienne użytkowanie, lecz o odpowiedzialność za infrastrukturę lokalu.

Zakres OC właściciela mieszkania obejmuje m.in.:

• Zalanie sąsiada z powodu nieszczelnej instalacji wodno-kanalizacyjnej,
• Pożar, który rozprzestrzenił się z powodu wadliwej instalacji elektrycznej,
• Uszkodzenia rzeczy najemcy spowodowane awarią grzejników, zalaniem z nieszczelnej instalacji itp.

OC właściciela nie obejmuje szkód spowodowanych przez najemcę, np. jeśli najemca nie dokręcił kranu a woda cieknie i zaleje mieszkanie sąsiada z dołu – polisa właściciela tego nie pokryje.

OC najemcy – kiedy jest potrzebne?

OC najemcy to forma ubezpieczenia OC w życiu prywatnym, która obejmuje szkody wyrządzone przez najemcę w wynajmowanym mieszkaniu lub jego otoczeniu, a także generalnie szkody wobec osób trzecich.

OC najemcy obejmuje m.in.:

• Zalanie sąsiadów z powodu niewłaściwego użytkowania sprzętu (np. pralka, zmywarka),
• Uszkodzenie wyposażenia właściciela, np. stłuczenie lustra, przypalenie blatu kuchennego
• Zniszczenie wspólnych części budynku – np. zarysowanie ściany na klatce schodowej, wybicie szyby.

Czy można mieć obie polisy naraz?

Tak – i faktycznie jest to najlepsze rozwiązanie. Właściciel powinien zabezpieczyć się na wypadek szkód wynikających z technicznego stanu mieszkania, które są poza kontrolą najemcy a najemca powinien chronić się przed konsekwencjami własnych błędów i niedbalstwa. Co więcej, w wielu umowach najmu właściciele zapisują obowiązek posiadania OC przez najemcę – jako warunek wynajęcia lokalu. To dobre zabezpieczenie interesów obu stron.

Rekomendacje – co zawrzeć w umowie najmu, jak zabezpieczyć obie strony

Choć ubezpieczenie mieszkania to istotny element ochrony, nie zastąpi dobrze skonstruowanej umowy najmu. W praktyce to właśnie zapisy w umowie najmu często decydują o tym, kto odpowiada za szkody, jak rozwiązywać spory oraz co dzieje się w razie wypadku losowego.

W tym rozdziale podpowiem, jak przygotować umowę najmu, by była korzystna i bezpieczna dla obu stron – właściciela i najemcy – oraz jakie zapisy warto w niej uwzględnić w kontekście ubezpieczenia i odpowiedzialności cywilnej.

Umowa najmu – dlaczego to podstawa?

Umowa najmu to najważniejszy dokument regulujący relację właściciel – najemca. Chroni interesy obu stron i jest nieocenionym dowodem w razie sporów, szkód czy problemów z płatnościami. Bez niej trudno będzie wyegzekwować odpowiedzialność lub dochodzić swoich praw. Dobrze napisana umowa pomaga uniknąć nieporozumień, ustalić odpowiedzialność za szkody czy ułatwić likwidację szkody z polisy.

Istotne zapisy w umowie najmu

Oto elementy, które koniecznie warto uwzględnić, jeśli chcesz zabezpieczyć się na wypadek szkód i problemów z najemcą:

• Stan techniczny lokalu i protokół zdawczo-odbiorczy: Opisz dokładnie stan mieszkania, mebli, sprzętu i instalacji. Załącz protokół zdawczo-odbiorczy z dokumentacją fotograficzną – to ważny dowód w razie zniszczeń. Wskaż, że protokół stanowi integralną część umowy.
• Obowiązki najemcy w zakresie utrzymania lokalu. Ustal, że najemca odpowiada za bieżące naprawy wynikające z użytkowania (np. uszczelki, syfon, drobne usterki). Wskaż, że najemca zobowiązany jest do dbania o lokal i używania go zgodnie z przeznaczeniem.
• Odpowiedzialność za szkody. Zapisz, że najemca ponosi odpowiedzialność za wszelkie szkody powstałe z jego winy lub winy osób, którym udostępnia lokal. Warto wprowadzić zapis, że najemca powinien posiadać polisę OC w życiu prywatnym obejmującą odpowiedzialność za szkody w wynajmowanym mieszkaniu. Można też załączyć kopię tej polisy jako załącznik do umowy.
• Obowiązki właściciela. Ustal, że właściciel odpowiada za stan techniczny instalacji, urządzeń trwałych i konstrukcję budynku. Zaznacz, że właściciel posiada ważną polisę ubezpieczeniową ale dotyczącą odpowiedzialności właściciela
• Zasady zgłaszania szkód. Ustal sposób zgłaszania szkód np. obowiązek niezwłocznego poinformowania drugiej strony o szkodzie i ubezpieczyciela. Zapisz, że strony zobowiązują się do współpracy przy likwidacji szkody, w tym udostępnienia dokumentów i danych do TU.
• Kaucja- Określ wysokość kaucji i zasady jej zwrotu. Wskaż, że kaucja może zostać wykorzystana na pokrycie szkód powstałych z winy najemcy, jeśli nie zostaną one usunięte przed zakończeniem najmu.

Dodatkowe zabezpieczenia warte rozważenia

Aby ograniczyć ryzyko i ułatwić dochodzenie roszczeń w razie szkód, warto również:

• Ubezpieczyć własne mienie i czynsz: Właściciel może rozszerzyć swoją polisę o ochronę od dewastacji, kradzieży czy utraty czynszu, np. gdy mieszkanie po szkodzie nie nadaje się do zamieszkania.
• Umieścić zakaz podnajmu i obowiązek zgłoszenia szkód: Jeśli nie chcesz, by w lokalu pojawiały się osoby trzecie bez Twojej wiedzy, dodaj stosowny zapis-Ustal termin (np. 24 godziny) na zgłoszenie wszelkich szkód – opóźnienie może utrudnić zgłoszenie do TU.

Ubezpieczenie mieszkania nie zawsze działa automatycznie, gdy wynajmujesz je innym osobom. Kluczowe znaczenie ma rodzaj polisy – standardowe ubezpieczenia często chronią wyłącznie właściciela i jego mienie, a nie skutki działań najemcy. Dlatego przed wynajmem warto sprawdzić warunki polisy ubezpieczeniowej i w razie potrzeby wykupić rozszerzenie lub specjalne ubezpieczenie dla wynajmujących. Natomiast w umowie najmu zobowiązać najemcę do wykupienia własnej polisy OC najemcy. Dzięki temu możesz spokojnie wynajmować mieszkanie, mając pewność, że w razie szkody Twoje interesy będą odpowiednio zabezpieczone.

Ubezpieczenia w Krakowie – skontaktuj się i popraw swoją polisę!